쟁점  임차인의 부동산 명도거부에 의해 유예기간(1년) 이내 직접 사용하지 못한 것이 정당한 사유에 해당하는지 여부

청구번호 : 2010지0783 결정일자 : 2011-07-20 세목 : 취득세

청구번호 조심 2010지0783

주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분 개요

가. 처분청은 2008.2.29. 청구법인이 ○○○ 토지 238㎡, 건물 492.9㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득하고 취득가액 1,760,000,000원을 과세표준으로 하여 ｢지방세법｣(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 같은 법 제131조 제1항 제3호 (2)목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 35,200,000원 농어촌특별세 3,520,000원 합계 38,720,000원 등록세 35,200,000원 교육세 7,040,000원 합계 42,240,000원을 ｢○○○세감면조례｣(2010.3.2. ○○○조례 제4945호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조에 의거 지방공사가 고유업무에 사용하는 부동산으로 보아 감면하였다.

나. 그 후 처분청은 2010.7.7. 세무조사 결과, 이 사건 부동산의 1층 부분 116.1㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 임차인이 임대하여 일반음식점을 운영하고 있는 사실을 확인하고 해당 부분에 대하여 취득세 13,889,220원, 농특세 1,388,900원, 등록세 13,978,360, 교육세 2,603,940원, 총계 31,860,420원을 2010.7.10. 청구법인에게 부과고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인의 부속 ○○○의 근무환경개선을 위한 사무실로 사용하고자 이 사건 부동산을 취득하였으나, 쟁점부동산에 일반음식점을 운영하는 임차인이 ｢상가건물임대차보호법｣상의 최대 임대차기간까지의 임대기간을 주장하며 퇴거하지 않음에 따라 고유업무에 사용하지 못하였으며 이러한 사유는 관련법령의 제한으로 불가피하게 임대인의 지위를 승계하게 된 것으로 이는 정당한 사유에 해당하고, 청구법인은 안전․신속한 대중교통수단을 제공함으로써 시민의 복리증진에 기여하는 공익적 목적으로 설립된 공기업이므로 청구법인이 취득한 쟁점부동산은 ｢지방세법｣ 제7조에 규정된 공익상 사유에 해당하며, 또한 고유목적에 사용하기 위해 계약해지를 위한 진지한 노력을 경주한 것은 임대수익 창출이 일시적임을 짐작할 수 있으므로 처분청이 추징한 취득세 및 등록세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인이 이 사건 부동산을 취득한 2008.2.29. 이전부터 임차인이 쟁점부동산을 계속 사용하여 임차인이 갱신을 청구하자 청구법인이 임대차를 갱신하여 심판청구일 현재까지 일반음식점으로 사용하고 있는바, 원칙적으로 법령에 의한 금지 또는 제한 등으로 당해 법인에게 책임을 물을 수 없는 사유에 해당하는 경우에는 정당한 사유로 인정될 여지가 있겠지만, 청구법인이 임차인에게 쟁점부동산을 임대한 것은 청구법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 다른 용도로 사용되고 있는 것이어서 정당성을 인정할 수 없고, 취득일로부터 1년이내에 고유업무에 직접 사용하지 않는 경우 추징하도록 규정한 것은 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못하는 정당한 사유가 있는 경우에 적용되는 것이지 1년이 경과된 이후에도 정당한 사유가 해소 될 때까지 기한을 연장하여 취득세 및 등록세의 감면요건을 유지하는 것은 아니라 할 것이다.

따라서 청구법인은 이 사건 부동산을 2008.2.29. 취득하고 그 다음날부터 2009.12.31.까지 22개월간 임대차 기간을 연장하였다가 또다시 2010.1.1.부터 2012.12.31.까지 추가로 연장하여 심판청구일 현재까지 쟁점부동산은 임대용에 사용되고 있으므로 ｢○○○세감면조례｣ 제21조 제3항에 의거 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에 해당하여 처분청이 해당 부분에 대한 취득세 및 등록세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산을 취득일로부터 1년이내에 청구법인의 고유업무에 직접 사용하지 못한 사유를 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문개정되기 전의 것)

제7조(공익등 사유로 인한 과세면제 및 불균일과세) ① 지방자치단체는 공익상 기타의 사유로 인하여 과세를 부적당하다고 인정할 때에는 과세하지 아니할 수 있다.

② 지방자치단체는 공익상 기타의 사유로 인하여 필요한 때에는 불균일과세를 할 수 있다.

제9조(과세면제등을 위한 조례) 제7조 및 제8조의 규정에 의하여 지방자치단체가 과세면제 불균일과세 또는 일부과세를 하고자 할 때에는 행정안전부장관의 허가를 얻어 당해지방자치단체의 조례로써 정하여야 한다.

(2) ○○○세감면조례(2008.3.12. ○○○조례 제4611호로 개정되기 전의 것)

제21조(지방공사 등에 대한 감면) ① ｢지방공기업법｣에 의하여 설립된 지방공사(공단을 포함한다)가 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산(｢지방세법｣ 제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상 또는 민간출자분이 있는 경우에는 그 해당 부분을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 궤도차량에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하고, 그 법인등기에 대하여는 등록세를 면제하며, 과세기준일 현재 그 고유업무에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 도시계획세와 공동시설세를 면제한다.

③ 제1항 및 제2항의 경우 부동산의 취득일부터 1년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.

(3) 상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 ｢지방공기업법｣ 제49조의 규정과 ｢○○○도시철도공사설치 및 운영에 관한 조례｣에 의해 지하철 건설, 운영에 따른 도시계획사업 등을 목적사업으로 하여 설립된 지방공사이다.

(나) 청구법인은 2008.1.24. 이 사건 부동산에 대하여 매도자 ○○○으로부터 매매대금을 1,760,000,000원으로 하고 잔금을 880,000,000원으로 하며 잔금지급일을 2008.2.29.으로 하는 부동산 매매계약서를 작성한후 2008.2.29. 잔금을 지급하고 이 사건 부동산을 취득한바, 그 부동산 매매계약서의 특약사항에서 이 사건 부동산 1층에 전 소유자인 ○○○과 임차인인 ○○○간에 임대차계약(계약기간 : 2007.1.1.～2008.12.31., 보증금 : 10,000,000원, 월세 : 1,000,000원)을 청구법인이 승계하는 것으로 기재되어 있다.

(다) 이후 청구법인과 ○○○는 2008.2.29. 쟁점부동산에 대하여 보증금은 20,000,000원으로 하고 월세는 2,000,000원으로 하며 계약기간은 인도일부터 22개월로 하고 임대차 종료기간은 2009.12.31.까지로 하는 임대차계약을 작성하였고, 그 임대차기간이 종료되기 직전인 2009.12.28.에는 계약금액을 71,000,000원으로 하고 계약보증금을 20,000,000원으로 하며 월임대료는 1,972,230원으로 하고 계약기간은 2010.1.1.부터 2012.12.31.까지로 하여 상가임대차계약서를 다시 작성하였다.

(2) ｢○○○세감면조례｣ 제21조에서 ｢지방공기업법｣에 의하여 설립된 지방공사가 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하나, 부동산의 취득일부터 1년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고 있다.

한편, ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조 제2항에서 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있다.

(3) 청구법인은 임차인이 ｢상가건물임대차보호법｣상의 최대임대차기간까지의 임대기간을 주장하며 퇴거하지 아니함에 따라 청구법인이 쟁점부동산을 고유업무에 사용하지 못하였고, 고유목적에 사용하기 위해 진지한 노력을 다하였다고 주장하고 있어 살펴보면,

이미 임대되어 있는 부동산을 매수하여 스스로 새로이 계속 반복하여 임대할 의사가 없이 종전의 임대차관계가 종료되는 대로 자신이 사용할 의사로 임대인의 지위를 승계하였을 뿐인 경우에는 부동산임대 자체를 계속적 반복적으로 사업으로 하는 것이라고 하기는 어려워 이를 수익사업을 영위하는 것으로 볼 수는 없다 할 것(같은 취지의 대법원 1995.6.30. 선고 94누14575 판결 참조)이지만,

청구법인의 경우 2008.2.29. 종전의 임차인이 있는 이 사건 부동산을 취득하면서 쟁점부동산의 임대차계약기간 동안 종전임대차계약을 그대로 승계한 것에 그치지 아니하고, 종전의 임차인 ○○○과 전세계약기간을 2008.2.29.부터 22개월간으로 하고 전세보증금액도 종전보다 10,000,000원을 증액한 20,000,000원으로 하며 월임대료도 1,000,000원을 증액한 2,000,000원으로 하고 종전의 임차면적보다 확장하여 새로운 계약을 체결하였고,

더욱이 2009.12.28.에는 계약보증금을 20,000,000원으로 하고 월임대료를 1,972,230원으로 하며 계약기간을 2010.1.1.부터 3년으로 하는 새로운 계약을 체결하여 쟁점부동산을 임대하고 있는 사실을 볼 때, 청구법인이 쟁점부동산에 대한 임대차관계가 종료되는 대로 고유업무에 직접 사용할 목적으로 단순히 임대인의 지위를 승계하였다고 보기는 어렵다 할 것이다○○○.

또한, 종전의 임대차계약기간의 기산일이 2007.1.1.이므로 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조 제2항의 규정에 의하면 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 2011.12.31.까지만 가능하나, 청구법인의 경우에는 2012.12.31.까지 그 계약기간을 연장하였으므로 관련법령의 제한으로 불가피하게 임대인의 지위를 승계하였다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

아울러, “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지․제한 등 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정당한 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다고 할 것인바, 청구법인의 경우 임대차 합의해지를 위하여 2회에 걸쳐 임차인과 면담한 것으로 나타나고 있는데 이러한 노력만으로는 청구법인이 쟁점부동산을 고유 목적에 사용하기 위해 진지한 노력을 다하였다고는 보기는 어렵다고 하겠다.

따라서 청구법인이 쟁점부동산을 취득일로부터 1년이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우로 보아 기 면제한 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제123조 제4항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.